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車位、車庫權屬登記的法律適用

2016-03-29 09:53:34
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daodu

車位、車庫權屬登記的法律適用第一,這里是指在建筑區劃內,規劃用于停放汽車的車

                                                                                                           車位、車庫權屬登記的法律適用
    第一,這里是指在“建筑區劃內,規劃用于停放汽車的車位、車庫”。“建筑區劃”目前似乎沒有統一的解釋,但筆者認為,區劃就是地區、區域的劃分。建筑區劃則是對建筑物聚集區進行的區域劃分。通常情況下,一個獨立的建筑區劃為某一建設用地規劃許可證及其附件(圖)上載明的區域范圍。在建筑物建成后,需要調整區劃的,則指統一編制修建性詳細規劃的用地范圍。調整后,有可能將以前相鄰的建筑區劃合并為一個新的建筑區劃,也有可能將以前的建筑區劃分割為幾個新的建筑區劃。通俗地講,可以理解為規劃上的“小區”。由此而論,對建筑區劃外或者占用閑置土地、占用公共道路、場地及違反規劃要求所建的車位、車庫和規劃用于人防工程的地下室都不屬于本款調整的范圍。 
  第二,關于本款中“首先”的含義。有觀點認為,這里所謂“首先”,是指業主對車位、車庫有優先購買權或優先承租權。即開發商在出售、出租車位、車庫時,業主優先于建筑區劃之外的購房人或承租人。若真如此,在目前大中城市車位、車庫供不應求,價格居高不下的情況下,如果開發商將車位、車庫過高定價,有相當一部分業主對高價的車位、車庫望而卻步時,開發商則可順理成章地向建筑區劃外的第三人出售。勢必造成開發商利用價格手段,輕而易舉地突破法律的束縛。由此可見,本款中的“首先”不是“優先”而應指不區分條件地滿足業主的需要。其法律涵義包含必須滿足業主的需要為限定條件,否則,《物權法》條文直接使用“優先”即可。 
  第三,“業主”在這里的定義。筆者認為,本款“業主”的定義應為《物權法》第70條所述“對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有 權”的人,而這里的“等”字不應包括單獨購買車位、車庫的人。因為車位、車庫是建筑區劃內整體環境的組成部分,為服務于整個建筑區劃內業主便利而配套建造的,故其利用應該服從于購買住宅、商業、辦公等業主的需要。僅僅購買車位、車庫的人應只對購買的車位、車庫及其所在的停車場享有一定的權利,承擔一定的義務,讓其作為“業主”參與其他區分所有建筑物的維修義務,享有選舉業主委員會權利等重大事項的決策權,對其本人和其他業主都是不公平的。如果這里包括了只購買車位、車庫的人,則建筑區劃內擁有住宅、經營性用房的業主利益無法得到保障,本款所欲達到的目的亦無法達成。當然,根據最高人民法院《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第1條規定,根據《物權法》第2章第3節規定取得建筑物專有部分所有權的人以及基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為,已經合法占有建筑物專有部分,但尚未依法辦理所有權登記的人,也可認定為業主(本文以下所述業主均為此義)。 
  第四,對“需要”的界定。業主對車位、車庫的需要情況是復雜而多變的,筆者認為對“需要”的界定應當考慮的因素主要有:車位、車庫的功能與屬性;車位、車庫配套建設標準、不同利益主體之間的利益平衡等。 
  對此,我們首先應當進行目的限制。業主購買車位、車庫的目的必須是用于停放汽車,否則與立法目的和配套設施的屬性不符,從而不應得到本款的保護。其次應當對數量進行限制。一般來說,規劃配套的車位、車庫標準少有達到1:1的比例,這時如要滿足需要就應考慮數量上的合理性。筆者比較贊同《廣州市房地產開發項目車位和車庫租售管理規定》第8條的規定:“房地產開發項目規劃用于停放汽車的車位數量少于本房地產開發項目的房屋套數的,房屋購買人每購買一套房屋,只能相應購買或租用本房地產開發項目的一個規劃用于停放汽車的車位。”這種界定符合目前我國城鎮居民家庭擁有汽車大多數為一輛的社會現實,也有利于盡可能滿足最廣大業主的需要,促進社區和諧。當然,在配置比例等于或大于1:1時,開發商出售、出租車位、車庫給業主的前提既要按照先來后到的順序也要按照配置比例范圍內進行。另外,筆者認為還應當在時間和方式上作出合理的限制。因為這里的需要存在著現實的需要和潛在的需要。需要是動態的,而車位、車庫配置比例是固定的,這兩方面的矛盾總是存在的。對于房地產開發而言,如已將除車位、車庫以外的專有部分銷售完畢,開發商在合理的期間內征求了業主的意見且滿足了現有業主的需要之后,可以將剩余的車位、車庫有條件地對外出租,但不能對外出售;如專有部分未銷售完畢的,應考慮滿足將來業主需要之后才能有條件地對外出租,但不能對外出售。為什么這里提到的是只能有條件地對外出租而不能對外出售呢?因為無論建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位、車庫與房屋套數的比例是否大于、等于或小于1:1,車位、車庫作為配套設施都是以滿足業主需要為前提,一旦車位、車庫的所有權為建筑區劃之外的人,則規劃配套比例隨即發生實質性的變化,這就可能損害業主利益且這樣做也不符合前述關于“業主”在這里的定義;同時,開發商在此只能是有條件地對外出租,即應限定開發商對外出租后,若今后業主在配置比例范圍內提出車庫、車位需求,開發商與不屬于業主的該車庫、車位的承租人簽訂的租賃合同應無條件解除。即開發商對外出租后,將來如有業主提出購買或承租要求,在符合配套比例的情況下開發商應該滿足。這是既保護業主利益又不致于對開發商過于嚴苛的合理做法,符合物盡其用的原則,也是對所有權人在本款限制條件下行使權利的尊重。 
  此外,當配置比例不為整數,比如0. 8:1時購買一套房屋的業主可以購買一個車位(車庫),1. 5:1時購買一套房屋的業主可以購買兩個車位(車庫)。這種情況下,開發商可能在建筑物專有部分還未銷售完畢便將配套的車位、車庫售罄。出現這種情況并不違背本款規定,開發商在以后的銷售過程中可以事先跟買受人講明,告知買受人簽定合同時車位、車庫已售完的事實。 
  第五,本款規定對已取得車位、車庫所有權人的出售、出租行為是否依然具有約束力。筆者認為,雖然已經取得車位、車庫所有權人對其車 位、車庫享有占有、使用、收益、處分的權利,但基于車位、車庫與其主體建筑物之間關系的特殊性,是其主體建筑物的配套設施,本著同一事項作同一處理的法治原則,對已經取得車位、車庫所有權人出售、出租行為亦應受本款約束;同時,本款規定的目的在于滿足業主的需要,若業主單獨將車庫、車位對外處分,則表明其并不需要車庫、車位停車。再者,車位、車庫問題亦屬于業主成員權范疇內容,其使用和轉讓應當服從于整個建筑區劃內建筑物的使用和全體業主利益。若不如此,本款“首先滿足業主的需要”也達不到目的。 
  第六,如何按照本款規定進行登記。建筑區劃內車位、車庫的轉讓涉及到千家萬戶的根本利益,而轉讓成功的標志一般在于是否完成登記。登記機構應當從合理、審慎的角度出發做好該項登記工作。現就實踐中可能涉及的以下幾種情況試作分析。 
  1.開發商首次轉讓。開發商首次轉讓的情況一般會有出售(附贈)、折價抵償工程款、司法機關生效的法律文書導致車位、車庫轉讓等。在開發商以出售(附贈)形式登記所有權的,登記機構應當審查受讓人是否為該建筑區劃內業主及其取得是否符合建筑區劃內車位、車庫的配置比例。慎重起見,還應當由開發商出具“已按配置比例滿足了業主需要”的具結保證。為避免業主只登記車位、車庫而不登記住宅、經營性用房,此后將住宅、經營性用房以合法形式單獨轉讓,從而使得本款立法目的落空,登記機構可以先登記業主的住宅、經營性用房再登記車位、車庫或同時完成登記。開發商折價將車位、車庫抵償工程款的情況下,無論受讓方是其債權人還是由債權人再轉讓給他人,這時最終記載于登記簿的一定要是該建筑區劃的相應業主,同時也應符合配置比例的要求。如果中間出現多次轉讓的情況,只要最終的權利人符合前述登記條件,登記機構可合并處理。有人指出這樣做可能使得開發商與他人串通,在二次轉讓中謀取利益從而損害業主合法權益。筆者認為,實踐中這種以資抵債的情況不是個例,由于最終登記的權利人只能是業主,開發商或其債權人提出過高要求只能使得自身利益得不到實現。所以,當業主能夠與之達成協議并完成登記,這應是一個消除糾紛、維持穩定的合理做法。實踐中還有一種便是開發商在建設、出售、抵押等環節出現糾紛導致訴訟,被司法機關依法將涉及的車位、車庫判決、裁定給他人的情況,這時登記機構只需按生效的法律文書辦理即可,不用再審查其行為是否符合本款規定。 
  2.所有權人有償轉讓。依法辦理轉移登記取得車位、車庫所有權后,該所有權人再次以貨幣形式、折價清償債務形式或其他有償轉讓形式與受讓人達成合意并申請登記時,受讓人也應當符合前述登記條件。需要指出的是,當所有權人將建筑區劃內屬于自己的住宅、經營性用房等連同車位、車庫有償轉讓給同一受讓人時,雙方申請登記的,登記機構應予以辦理,需要著重審查的是當所有權人單獨將車位、車庫有償轉讓的情形。所有權人以折價清償債務形式與受讓人達成協議并申請登記時的處理方式與前述“開發商折價將車位、車庫抵償工程款的情況”一樣,這里不再贅述。 
  3.所有權發生贈與、繼承。依法辦理轉移登記取得車位、車庫所有權后,車位、車庫的所有權人將屬于自己的住宅、經營性用房等連同車位、車庫一并贈與給同一受贈人時,雙方申請登記的,登記機構應當辦理;單獨將車位、車庫贈與受贈人時,雙方申請登記的,登記機構應當審查受贈行為是否符合前述登記條件。當發生所有權繼承時,如果繼承人將被繼承人的住宅、經營性用房等連同車位、車庫一并繼承時,繼承人申請登記的,登記機構應予以辦理;在涉及多個繼承人時,可能有的是該建筑區劃內的業主,有的不是業主,有的繼承住宅、經營性用房,有的只繼承車位、車庫的情況。筆者認為,這時無論以哪種情況出現,登記機構都應按照遺囑繼承的內容或繼承人之間達成的遺產分割協議進行登記。如果有繼承人只繼承了車位、車庫,再次有償轉讓或贈與他人并申請登記的,登記機構應當對受讓人按前述登記條件進行審查。這樣做既可以使繼承人合法繼承行為得到有效保護,又可以使其轉讓行為符合本款規定,從而不致于侵害到其他業主利益。
 

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